09北京二手房市场年终总结 (三)10年市场预测
10年房产市场预测
一、政策
2010年经济通胀预期加强，楼市预期不甚明朗
09年楼市快速回暖，许多一线城市房价迅速上涨，北京、上海等市场房价上涨幅度甚至超过了07年。
对于未来的楼市走向，业内均有不同的声音，有继续看涨的观点，也有认为，明年楼市会出现调整、房价会出现拐点的言论。总之，从当前市场反应来看，楼市的预期还不是十分的明朗。但是，有一点是可以肯定的，就是中国经济已经走出了低谷，市场正逐步回暖。房地产行业面临的环境已经大为改善。
楼市利好政策是否延续要看具体情况，“有保有压”成为调控主流
近期，关于楼市利好政策是否会延续的话题成为了业内探讨的焦点，针对目前市场的情况，美联物业分析认为，楼市利好政策市场能够得以延续，既要看中国经济的宏观走势，也要看每个城市房地产市场的具体实际情况。从宏观的经济层面来看，09年在保八的目标下，政府加大了投资力度，执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，才使中国经济迅速回暖，而且政府也多次表态，当前情况下也继续实行宽松的货币政策，因此，作为支柱产业的房地产行业，在明年毫无疑问的面临着较为宽松的市场环境。因此，政府出台打压房地产行业的政策可能性很小。但是，也要看到，当前确实面临着通胀风险，一线城市的房价的确上涨过快，投资性置业不容忽视，政府必须有保有压。
对二手房市场影响最大的政策：营业税及7折优惠利率
08年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏--“7折利率优惠政策”，执行期限即将于年底到期。
按照已经执行的南京招商银行8折利率计算60万、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照七折计算，每月需付按揭贷款3686元，而按照八折，则是3878元，前后相差192元，贷款期内差46072元。从政府针对房地产市场的调控顺序看，06年开始的调控、07年底开始的收紧，首先出台的政策肯定是金融层面的改变。而在同时涉及金融政策及交易环节--营业税改变的时候，肯定会首先考虑影响比较小的贷款环节。
另外需要关注政策出台的时间窗，12月上旬国务院的经济工作会议将是最可能出台重磅政策变化的时间点，所以如果之前市场出现利率上涨的话，那么营业税优惠很可能会终止。
营业税
2005年6月1日后，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2年内差额收取营业税：
2008年底救市政策：优惠执行日期为09年1月1日至12月31日。
预测最可能的变化为改为2年内全额收取：3-5年的免征或差额收取。
影响：
首先：5.5%的全额征收，绝对值高。对于目前北京二手房市场，一套涉及营业税的房源将需要缴纳5万以上营业税。
其次：84号文的迭加效益。黑白合同的取消使得原来可以避税的房源变成全额缴纳，差额收取给这部分房源带来的影响也超过08年。
第三：5年内房源的数量。这主要包括2部分，一是最近几年内建设的商品房等再上市，这大约已经占目前房源的60%左右。另外还有原来的公房等在近几年已经交易过的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源这些在现在的政策下都基本没有营业税影响。而一旦恢复政策，这些都奖增加交易费用。
二、市场
09年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌价涨，再到10月中旬开始的楼市成交暴涨潮。房价上涨达到了40%以上。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。由此，我们认为，2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于09年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的迭加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。
北京美联认为京城房价总体走势仍然上行，但是不排除房价局部性、阶段性的回调可能。
而成交量将很难维持今年这一二手房市场成交27万套，而商品房近20万套的市场高峰。
美联物业市场研究部总监张大伟认为2010年北京楼市中的二手房以及商品房成交量比例将呈现以下走势
1：上半年二手房将继续占据绝对领导者的地位。有可能占据市场成交的65%以上
2：下半年商品房供应增加，将与二手房市场平分秋色
3：全年市场2手房将继续占据主导地位，二手房可能占据全年成交的60%。
二手房市场将从09开始统治北京的楼市，预计2010年二手房成交量将占市场总成交60%左右。房源对比，经过10年的开发，北京商品房市场已经上市的达上百万套，而且同样数量的公房也面临着升级换代的需要，所以二手房市场将越来越火热。而反观商品房市场则出现了土地供应郊区化的趋势，这将使得成交量逐渐萎缩。
二手房市场的火热预示这北京将和上海广州一样成为国内率先完成城市化建设的城市。在2010年乃至以后，北京的二手房市场将从置业习惯、市场价格、供应比例等影响和统治北京楼市，而商品房则逐渐转变成高档需求市场。
置业习惯：以后的北京楼市，消费者置业首选将变成先去目的区域周围的中介门店，或者上网搜索二手房源。原来出现的售楼处人头攒动，通宵排队的现象将越来越少。而2手房将成70%以上置业者的首选，并且有60%以上的需求最近购买了2手房。
市场价格制定权：在09年以及以前的北京楼市，大部分二手房是按照区域内商品房市场的价格而定价。而以后特别是5环内商品房市场将集中在高端，这样处于中低端的二手房的价格将成为区域内的指导价格，将影响商品房市场的定价。
供应比例：在以后的二手房市场房源的供应将成为区域市场占楼市比例的总要因素。在香港等成熟的市场，区域内2手房成交比例甚至达80%以上。2手房以及从事2手房交易的中介机构将成为房产市场领导者，而开发商将越来越集中在郊区。
