升龙集团调查报告
调查报告
组名：奋斗&青春
口号：默契和气与灵气，我们永远会争气。yes！
调查目标：升龙集团
组员：江智、杨红友、刘江涛、张广朝、郭培民 、何业靖。
组长：江智
演讲人: 杨红友
第一组：刘江涛、张广朝。
第二组：郭培民、何业靖。
任务分配：
组长、演讲人：资料整理、课件制作。
第一组：1、企业的为发展轨迹。
2、企业资金来源于资本运作。
3、企业的文化与经营理念。
4、企业的营销策略。
5、企业存在问题及应对措施。
第二组：企业市场调研与产品研发。
实地调查人员：组长、第二组。
调查内容：
1. 升龙置业由来：
２００５年，香港连捷国际投资有限公司，通过与福建中天房地产有限公司的合作，正式进军中原，注册资金２０００万美元成立河南升龙置业有限公司。
河南升龙置业的投资方是香港连捷国际投资有限公司（该公司为恒安集团的控股方）。这家公司由恒安集团总裁许连捷先生成立于１９９９年年初，主要负责恒安集团对外投资业务，通过控股、参股的方式，主要投资于房地产业、公用设施、金融产品及股权等几大产业。让人吃惊的是，早在２００３年，恒安国际就与国际资本大鳄摩根斯丹利合作，先后成功参股了内蒙古蒙牛、中国永乐电器和福建亲亲股份有限公司等企业。而在房地产方面，恒安国际通过连捷，成功进入福建、陕西、湖南等地，并迅速成为当地房地产界的主力军。恒安集团为中国家庭所熟知，是生产“安尔乐”卫生巾和“心相印”纸巾的著名企业。这家成立于１９８５年的集团，一直雄踞中国妇女卫生巾和婴儿纸尿裤市场的头把交椅。目前，恒安国际作为在香港上市的公司，其市值２００多亿元。近年，香港连捷转移战略目标，将目光投向中国内地，将在内地投资作为公司实施多元化、跨区域运营的战略重点。在地产市场上，分别在北京、福州、湖南、郑州、西安等地投资开发地产项目近５００万平方米。许连捷先生也和他的企业一样百炼成钢。先后被评为“全国十佳民营企业家”、“福建省优秀企业家”等，２００２年和２００３年，连续两届当选“福建十大年度经济人物”；
１９９８年和２００３年分别当选全国第九届、第十届政协委员，同时兼任全国工商联常委、福建省商会副会长、泉州市商会会长等职务。
福建中天地产，这是一家实力雄厚的企业，由国内著名企业家林亿先生任董事长，公司旗下投资多家企业，主要从事房地产开发，在福州、郑州等地投资开发综合商业、专业市场、住宅、写字楼、酒店业等大型地产项目，建筑面积达1000万平方米，总投资近500亿元。如2000年成功开发和运营了福州中亭街大型服装、电器专业批发市场，建筑面积达66万平方米，年营业额150亿元；
2002年开发建设了高档住宅项目福州居住主题公园，占地1800亩，建筑面积近100万平方米；
2004年开发福州中天金海岸大型住宅项目，建筑面积80余万平方米。“中天·金海岸”荣获“２００５福州地产十大最具影响力楼盘”、“２００５年中国ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ大盘金奖”和“２００５年中国原生态景观大盘金奖”之后，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院３家研究机构共同举办的“中国房地产ＴＯＰ１０”颁奖典礼上，福建中天房地产有限公司荣膺“２００５中国福建房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０”，“２００５中国福建房地产企业十强”，董事长林亿荣获“２００５中国房地产大盘项目推动力人物”荣誉称号。
2. 升龙走进河南：
升龙企业集团自2005年进驻郑州以来，先后成立了升龙置业、尚锦地产、元龙地产、捷宏置业四个项目公司，是致力于房地产开发的专业地产企业。企业坚持“规范化、规模化、专业化”的长期可持续发展战略，凭优质服务提升产品价值，铸地产品牌真诚回报社会，追求阳光利润，创建和谐环境，在房地产运营中已积累起丰富的开发经验和卓越的研发能力。
河南升龙置业有限公司负责开发燕庄城中村改造项目曼哈顿广场，总用地270亩，总建筑面积约为130万平方米。2006年4月1日开始动迁，53万平方米村民建筑于6月15日前全部拆平，创造了河南城市城中村整体拆迁规模和速度之最。2006年9月一次性开工110万平方米，经过两年的努力，一座集住宅、商业、办公的城市综合体于2008年10月全部竣工交付使用。2009年5月1日连同沃尔玛、国美电器等大型商家正式开业；
同时，五星级希尔顿酒店综合楼正式动工。该项目为郑州市政重点工程，总投资40亿元，总建筑面积约80万平方米，位于金水路与未来路交汇处，毗邻省直机关，拥有绝佳地段优势，融合国际规划设计理念，涵盖高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种物业形态，组合国内外一流专业团队精心锻造郑州市最大的标志性城市综合建筑群落。
郑州尚锦房地产开发有限公司负责开发小李庄城中村改造项目升龙国际中心，项目用地面积400亩，总建筑面积150万平方米。项目定位于集高级写字楼、酒店、综合型商业、高尚住宅区于一体的城市西南区域的中心区。项目从2007年5月开始动迁，2009年9月30日交付使用。该项目地处大学路与政通路交叉口，位于郑州配套最成熟的地段，坐落郑州市政治、商业、教育、医疗和交通中心，项目总投资40亿元，总占地面积约400亩，项目由住宅、商业、写字楼、星级酒店，酒店式公寓等多种物业类型组成。升龙国际中心建成后将成为郑州市集高档居住、高级智能化办公、主题商业街为一体的地标性建筑。
郑州元龙房地产开发有限公司负责开发小岗刘城中村改造项目中原新城，总用地面积750亩，规划总建筑面积278万平方米。整个项目由住宅、商业、写字楼、星级酒店、酒店式公寓等业态组成大型城市综合体。项目从2007年10月开始动迁，现已全面动工，总开工面积达210万平方米，预计2010年上半年全部完工。在西区开发中原新城项目。中原新城作为郑州市委市政府、区委区政府的重点项目，肩负着繁荣西区的历史责任。中原新城项目总投资50亿元，总占地面积约760余亩，总建筑面积达280余万平方米，负责郑州西部大岗刘、小岗刘、西耿河、黄家门、于寨五个自然村等地段的城中村的改造，致力于打造郑州西部标志性城市建筑群。
河南捷宏置业有限公司负责开发凤凰台城中村改造项目升龙凤凰城，该项目位于郑州市金水区，郑汴路与未来大道交会处，总用地面积470亩，规划建筑面积185万平方米。项目定位于大型都市综合体，集高尚住宅、精品人居、主题商业、五星级酒店和智能商务于一体，是升龙集团进驻郑州后开发的第四个大型城中村改造项目。该项目所处区域成为新老城区交界的核心地带，不仅可以享受老城区的便利、成熟和繁华，更能享受新城区的高配置市政、优越环境、无限活力和广阔升值空间。项目从2007年9月动迁，目前正在如火如荼的建设之中，预计2010年全部完成。凤凰台项目位于郑汴路以南，未来路以东，货栈街以北，总占地面积约420余亩，总投资40亿元。建成后，升龙集团将投资开发的50万平方米左右的专业建材家居SHOPPING MALL，把数量众多的大型商业建筑与各类中小型商业建筑、景观等融合在一起，将本项目建设成为“一站式全球家居购物公园”。
此外，河南骏龙置业有限公司负责开发齐礼阎城中村改造项目升龙城、洛阳升龙置业有限公司负责开发洛阳城中村改造项目升龙广场、升龙投资集团与连捷投资集团共同合作，在郑东新区新客站旁开发的商业商务综合体升龙广场也将在2010年陆续开工。
郑州尚锦升龙国际-项目简介
升龙国际中心鼎立大学路钻金地段，总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米；
是目前郑州特大型的城中村改造项目之一，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态，毗邻沃尔玛、世纪联华等大型商业，而且与二七，碧沙商圈，以及国美、古玩城相邻，同时紧邻未来的火车站西出站口，项目本身也拥有大型的商业配套设施，购物便捷，居住舒适。地处郑州配套最成熟的地段，是政治、商业、教育、医疗和交通中心，周边的公共服务设施和市政基础非常完备，出行便利。项目周边有市财政局，国税，地税，二七区委，区政府，法院等行政办公单位。云集郑大、郑州航院、郑州测绘学院、黄河科技大学、郑州卫校等十余所名校，坐享得天独厚的地理、交通、人文、配套等优势。
升龙国际中心鼎持以人为本的思想，运用科学的“住宅双地面，商业双首层”手法，有效分离商业嘈杂，保持住宅环境的单纯、宁静；
在户型设计上，全明开间、人性化尺度，自在享受大城美好生活。
郑州尚锦升龙国际-项目优势
升龙国际中心项目用地分为9个地块，运用了科学的“住宅双地面，商业双首层”的理念，采用“一纵两横”的规划手法，串联起各个地块，打造西南片区首屈一指的商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等综合性建筑群。
“住宅双地面”指住宅及酒店式公寓住户由地面大堂到达位于商业裙房上的空中花园层，再进入每栋楼的门厅，可以有效分离商业嘈杂，保持住宅环境的单纯、宁静。
“商业双首层”指的是通过各种竖向交通工具，使消费人群方便快捷地到达各商业楼层；
“一纵”指的是利用贯穿用地中心的大学南路打造该地区首屈一指的高档酒店、住宅、办公、商业等综合性商务区；
“两横”指的是通过政通路和精心打造的由东向西贯穿用地的商业步行街这内外两条街，把各地块串联起来，使项目商业价值最大化。
项目优势：
①地段制胜论：扼守郑州西南门户，连接西南城区与中心城区，建成后将成为郑州又一超大型城市中心，成就大城生活领域。
②品质高端论：07年销冠“曼哈顿广场”的升级版产品，首创“住宅双地面，商业多首层”概念。项目体量大，产品类型丰富，规划起点高。
③买一得五论：超大城市综合体，集住宅、商业、写字楼、公寓、星级酒店为一体，“五位一体”的多类型产品使项目完全自身具备提供、居住、生活、工作、社交、娱乐等全功能，物超所值。
④实力信心论：升龙企业开发实力雄厚，品质保证，并坚持以“建老百姓买得起的好房子”为企业发展目标，追求高性价比
升龙集团运营方式——郑州尚锦升龙国际-合作单位
规划建筑设计公司——核工业第五研究设计院
• 核工业第五研究设计院成立于1958年，是中国核工业集团公司下属的大型综合性甲级研究设计院，主要从事核工业、民用工业与建筑工程咨询、勘察、设计、监理和总承包业务。具有工程咨询、核工业设计、民用建筑设计、建筑智能化、轻工、废水处理、工程造价、建设监理、工程总承包等甲级资质。1998年在郑州首家通过了ISO9001质量体系认证，2003年又通过了ISO9001：2000质量体系换版认证。本院现有在职职工582人，其中研究员级高工27人，高级工程师135人，工程师203人，注册建筑师34名，注册结构工程师共44名，注册电气、化工、设备工程师63名。国家级及省部级注册咨询师26名。核五院建筑设计研究院是核工业第五研究设计院下属专业负责民用建筑项目的经营、设计、咨询机构。在过去的几年中，在全国各地承接了各种不同类型的项目。涉及大型公共建筑及政府建筑群，科、教、文、卫、体及博览建筑以及住区规划及住宅建筑，并且和国（境）内外著名设计机构合作设计了数十座大型民用建筑，获得了业主、同行及权威机关的各种奖励和好评。其中郑州裕达国贸大厦、河南日报报业大厦、郑东新区房地产展销中心、郑东新区顺驰广场、顺驰中央特区等项目均获得业界和社会的好评。2001年，深圳共和世家获建设部城市住宅小区建设试点建筑设计金奖。2003年，长城康桥花园获得建设部人居建筑规划环境金奖。
景观设计公司——新加坡雅克筑景设计（深圳）有限公司
• 新加坡雅克筑景是具有十年专业经验的景观设计公司，核心技术由城市设计（规划）、建筑学、景观室内设计、园林及艺术等优秀技术人员组成。中国深圳公司与各分公司建立非常完善及迅捷的技术联系交流。这些技术条件确保50多位专业人员可以一致协作、共同努力于同一项目中，以确保每个项目在技术水平及管理上达到国际一流的专业品质。
• 公司作品由早期的新加坡、马来西亚、印度高尚公寓、高尚住宅区、别墅区、高尔夫球场及渡假村到目前中国房地产高端的市场都留下了精心设计的作品。多名英国、新加坡、菲律宾及中国规划师、景园建筑师参与了从方案到施工场地的配合。为我们嬴得了包括万科集团、绿城集团、大连万达集团等品牌公司的长期合作关系。
销售代理公司——易居（中国）
• 易居（中国）是中国首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践的企业。在短短八年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、深入的自主研发以及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、决策咨询、房产经纪为业务流，并覆盖中国各大城市的房地产流通服务体系，成为中国房地产流通服务领域的整合者和领导者，2007年8月8日，成为首家成功登陆纽交所的中国轻资产地产企业。
• 易居（中国）郑州分公司2004年10月入主中原，目前已拥有正式员工二百多人，正在代理的各类项目十余个，预计到2008年底我公司将成为郑州房地产代理行业名副其实的第一名
建筑设计公司——上海置利建筑设计咨询有限公司
• 上海置利建筑设计咨询有限公司凭借自身的实力优势，从独特新颖的视角开创了全新的设计理念，为公司在城市设计、总体规划、建筑设计及房地产策划等方面，奠定了坚实的基础，确立了公司在建筑设计行业的先导地位。上海置利建筑设计咨询有限公司已经在中国各地完成了众多规划、建筑设计项目，取得了令业界瞩目的成就。先后完成的主要项目有：
• 福州居住主题公园（1600亩，50万平方米山地别墅及住宅区）
• 澳门葡京花园二期（20万平方米超高层及别墅住宅区）
• 武汉光谷综合体（120万平方米住宅区及商业区）
• 郑州小李庄旧城改造项目
• 郑州凤凰台旧城改造项目
• 长沙黄兴南路步行商业街（12万平方米商业区）
• 南昌居住主题公园（150万平方米住宅区及商业区）
建筑施工单位——福建六建建工集团公司
• 福建六建建工集团公司原名福建省第六建筑工程公司，创建于1950年，是福建省成立最早、规模最大的一家国有施工企业，企业资质等级为国家建筑一级施工企业。公司拥有资产总额为5亿多元，自有大中型机械设备1000余台，现有职工近六千人，其中各类管理人员1000多人，各类工人4000多人。获建设部批准的一级项目经理52人，省建委批准二、三级项目经理近百人。公司的主要经营范围为：承包境外工业和民用建筑工程及境内国际投标工程，境外所需的设备、材料出口，对外派遣境外所需的劳务人员，一级工业与民用建筑施工，承接室内装饰装修业务。
结构设计
• 地基基础中采用了高标号混凝土C80的预应力管桩，外墙及底板超长无缝施工新工艺，主楼采用了底部大空间剪力墙结构，裙楼采用了大跨度的型钢混凝土结构。
建筑节能设计
• 建筑功能的关键部位在外维护部分，屋面采用了传热系数极低的挤塑聚苯板，保温隔热效果好，外墙用聚苯板做保温层，采用大模内置的施工方法，质量有保证。
• 外窗采用目前国内最好的断桥铝合型材金加中空玻璃，传热系数较小。
• 建筑空间布局合理，改善室内通风，采光，热环境等。将厨房，餐厅等辅助空间布置在北侧，形成北侧寒冷空气的缓冲区，以保证主要居室的舒适温度。
给排水设计
• 1．给水系统合理分区，尽可能利用市政水压，减少能量消耗。给水加压设备采用变频设备，分区域集中与分散结合布置，减少能量消耗。
• 2．卫生洁具均采用符合国家标准的节水型卫生洁具。
• 3．空调冷却水系统采用循环系统，减少水量消耗。冷却塔选用新型淋水填料冷却塔，以提高冷水效果，减少能量消耗。
• 4．生活污水的排放，所有卫生间内的污水排至室外后，经化粪池处理后直接排至城市污水网。餐厅、厨房的污水经隔油池处理后再排至城市污水网。
为防止噪声影响周围的工作环境，采取以下减噪措施 ：
• （1）控制生活给水管道流速，生活给水管道与立管之间采用柔性连接，以降低水流噪声和防止管道振动。
（2）冷却塔选用超低噪声型。
• （3）生活水泵选用进口节能型，噪声小，同时将泵与基础柔性连接，以降低噪声。水泵进出口处设减震软接头，主要管道采用防震吊架，冷却塔排风口处设置消声器。
智能化系统设计
• 小区设置的智能化系统充分体现了以人为本，安全、节能、环保、舒适和便利。以此为宗旨：
• 1. 设有通讯系统，包括电话交换及配线系统、有线电视系统、信息网络系统和综合布线子系统。
• 2.住宅每户设多媒体箱。各房间均配置相关信息接入点。办公室设组线箱，按每10 m²设1个信息点，宽带和语音通用。商业按用户要求配置。
• 3.设有公共安全系统，包括火灾自动报警及联动控制系统和安全防范系统。
• 4.火灾自动报警及联动控制系统。在小区住宅楼公共部位、地下车库、商场、办公楼等场所设置火灾探测器、手动报警按钮以及消防联动控制模块等，使火灾发生初期能及时发现火情，疏散人员，启动消防灭火设施，以最大限度的减少火灾损失。
• 5.安全防范系统包括安防型彩色可视对讲系统、电视监控系统、梯控系统、门禁一卡通以及小区无线巡更系统。每户设可视对讲分机和紧急报警按钮；
小区、主楼以及地下车库各主要出入口等处设有监控摄像机和门禁刷卡器进行监控；
电梯轿厢设刷卡和密码锁控制功能。
• 6.小区设置智能控制中心，建立物业管理综合信息平台。实现办公自动化、小区信息发布系统、车辆出入管理系统、小区安全防护的综合管理。
电气节能措施
• 1．广泛采用绿色照明灯具，在光源选型上根据不同的场所，分别采用高效气体放电灯、三基色高效日光灯管以及节能灯，尽量减少白炽灯等低效光源。
• 2． 严格按国家照明标准规范的要求，适度选取照度标准值，避免不必要的浪费。
• 3． 公共场所的照明、风机等均采用定时节能运行方式，减少人为浪费。
• 4．空调系统水泵、冷却塔风机采用冷量或温度控制的变频拖动方式。
• 5．部分室外小区照明灯具采用光伏电源，减少对电能的消耗。
暖通空调设计新技术、新工艺、新材料
• 1、冷水机组、热泵机组、换热机组、水泵、风机、空调机组、风机盘管和分体单元式空调机室内外机等设备均采用高效节能产品。
• 2、水冷螺杆式冷水机组在额定制冷工况和规定条件下，性能系数（COP）为5.1，大于4.6。2) 活塞式空气源热泵冷热水机组在额定制冷工况和规定条件下，性能系数（COP）为3.9，大于2.6；
在设计工况冬季运行性能系数为3.2，大于1.8。
• 3、风管送风式分体空调机在名义制冷工况和规定条件下，其能效比（EER）为2.5以上，大于2.3。
• 4、空调风管采用抗菌保温玻纤复合风管，冷水管采用柔性泡沫橡塑板材或管壳。
郑州尚锦升龙国际-获奖情况
• 民生频道：和谐地产民生诚信联盟会员
• 河南日报社：河南地产城市复合体代表作
• 2007中原地产榜中榜：最佳区域推动力楼盘
• 2007中原地产榜中榜：2008最值得期待的楼盘
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组长：江智
二〇一〇年六月十一日
